Vastgoed crowdfunding bestaat niet: het is correcter om te spreken van crowdfunding toegepast op vastgoed. Deze definitie is wijdverbreid omdat de toepassing van de voordelen van online collectieve financiering op de bouwsector zo opmerkelijke marktresultaten heeft opgeleverd dat het zijn eigen label en speciale sectorstudies verdient. Dit blijkt uit het feit dat er platforms zijn die zich uitsluitend richten op wat ook wel real estate crowdfunding wordt genoemd, dat nu fundamenteel is in termen van investeringsvolumes en aantal campagnes.
De vastgoedsector heeft namelijk inherent bepaalde kenmerken waardoor deze bijzonder gevoelig is voor de mogelijkheden die crowdfunding biedt en geschikt is voor dit financiële instrument. We moeten echter niet vergeten dat we het hier niet hebben over een ander spel met eigen regels: we hebben het over crowdfunding van het type lening of equity gebruikt voor vastgoedprojecten.
Net als bij crowdfunding in het algemeen, waren ook voor vastgoed de pioniers de VS, waar de eerste gespecialiseerde platforms al in 2012 opdoken. Europa maakte echter, toen het momentum eenmaal was opgepikt, een zeer snelle groei door.
Vastgoed en crowdfunding: waarom het een effectieve combinatie is
Historisch gezien werd 'bakstenen en mortel' door de meesten beschouwd als de veilige investering bij uitstek, solide en op lange termijn, de ideale manier om je spaargeld veilig te stellen en te kapitaliseren. Maar net zo solide is de realiteit dat steeds minder mensen zich een dergelijke investering kunnen veroorloven, waarvoor aanzienlijke financiële middelen nodig zijn. Daarom is het ook een investering die weinig diversificatie toelaat, een ander thema dat beleggers na aan het hart ligt.
Verdere obstakels zijn de bureaucratische vereisten en technische kwesties die onvermijdelijk gepaard gaan met elke bouw, renovatie of marketing van een woning, waar niet iedereen zich mee bezig kan of wil houden. Deze aspecten zijn in feite zowel tijdrovend als vaardig.
Het crowdfunding-projects-property pair maakt investeren in deze sector toegankelijk voor iedereen, want de economische inspanning is collectief en niet langer individueel, en kleine bedragen zijn voldoende om deel te nemen. Bovendien wordt al het praktische en bureaucratische beheer overgelaten aan het bedrijf dat het project voorstelt.
Deze voordelen gelden ook vanuit het oogpunt van het bedrijf zelf: het realiseren van een vastgoedproject is erg duur en de opbrengsten zijn meestal pas na lange tijd zichtbaar, dus crowdfunding is een praktische en snelle manier om liquiditeit te verkrijgen voor het opstarten van het werk en om de last van de uitgaven te spreiden zonder de tijd en voorwaarden van een banklening of vergelijkbare vormen van traditioneel krediet te hoeven ondergaan.
Tegelijkertijd kan het bedrijf nog steeds controle houden over het beheer en de administratieve aspecten van zijn project.
Wilt u het onderwerp waarover u leest direct bespreken met onze crowdfundingexperts?
Turbo Crowd kan u alle kneepjes van het crowdfundingvak leren, u laten zien welke mogelijkheden er voor u zijn om kapitaal op te halen en u praktische ondersteuning bieden bij het opzetten van een succesvolle crowdfundingcampagne.
Vastgoedleningen of equity crowdfunding: hoe werkt het?
De twee types crowdfunding waarin vastgoedactiviteiten zich bewegen zijn lenen en aandelen.
Een bedrijf dat een vastgoedproject gaat realiseren en een equity crowdfunding campagne lanceert om het te financieren, verkoopt aandelen. Investeerders kopen aandelen in de vennootschap die het bouwproject promoot en worden zo gedeeltelijk eigenaar van het vastgoed in kwestie. Maar bijna altijd zijn ze eigenaar 'via tussenpersonen', d.w.z. via het bedrijf waarin ze aandeelhouder zijn geworden; slechts in enkele gevallen zijn ze geregistreerd als directe eigenaar van het onroerend goed.
Als de equity crowdfunding campagne succesvol is, moet de onderneming die het project promoot het in de praktijk brengen, zolang de verkoop of verhuur van het onroerend goed geen opbrengst genereert waarmee de investeerders-leden kunnen worden beloond. Deze laatsten, hebben naast vermogensrechten ook administratieve rechten, die stroomopwaarts door de vennootschap worden vastgesteld: deze omvatten meestal geen of een sterke beperking van het stemrecht in de vergadering, zodat het beheer van het project de verantwoordelijkheid blijft van de oprichtende partners.
Soms kan het bedrijf dat een vastgoedproject in equity crowdfunding voorstelt een SPV (Special Purpose Vehicle) zijn, speciaal opgericht voor dit doel en bedoeld voor liquidatie (met bijbehorende exit voor investeerders) na realisatie.
Het bedrijf dat ervoor kiest om een vastgoedproject te financieren met lending crowdfunding, daarentegen, verzamelt financiële middelen van crowd-investeerders in de vorm van een lening, en blijft dus de enige eigenaar van het vastgoed. Het moet alleen de lening terugbetalen aan de investeerders plus de overeengekomen rente, binnen de afgesproken termijn.
Deze tweede methode heeft absoluut de voorkeur van Italiaanse bedrijven en investeerders in onroerend goed crowdfunding, omdat het sneller en minder veeleisend is.
De kosten van geld die op deze manier worden verkregen zijn hoger dan die van een banklening, maar de voordelen wegen op tegen dit nadeel:
- veel korter dan een bank;
- betrokkenheid van investeerders die in de toekomst nuttig kan zijn;
- zichtbaarheid.
Crowdfunding in onroerend goed in Italië
Het rapport 2022 van de Milan Polytechnic's Crowdinvesting Observatory, dat we vaak citeren vanwege de breedte en nauwkeurigheid van zijn gegevens, bevestigt wat er tot nu toe is gezegd over onroerend goed crowdfunding in Italië.
Onroerend goed is een beslissende sector van Italiaanse crowdinvesting en wordt gedomineerd door lending crowdfunding, met 20 gespecialiseerde platforms (6 meer alleen al in 2022), de generalistische platforms die zich ook bezighouden met onroerend goed niet meegerekend. Aan de andere kant zijn er 7 speciale equity crowdfunding platforms.
Volgens het rapport heeft 'crowdfunding een belangrijke boost rol in vroege fase financiering vanwege de snelheid van het ophalen en de afwezigheid van onderpand'. Vertaald naar getallen is deze boost in 2022 opgehaald van 127 miljoen euro (+38,1% ten opzichte van 2021). Belangrijke getallen, die echter meestal slechts een klein deel zijn van de enorme middelen die nodig zijn om hele vastgoedprojecten te realiseren: crowdfunding moet niet worden beschouwd als de enige financieringsbron, want dat zou nauwelijks voldoende en/of duurzaam zijn, maar het kan wel de bron zijn van de onmisbare initiële liquiditeit om het werk te starten in afwachting van andere financiering.
Daarom is crowdfunding voor leningen de favoriet in de vastgoedsector: campagnes zijn korter dan aandelencampagnes en daarom kunnen middelen sneller en met minder bureaucratie en administratie worden verkregen. Het is niet ongewoon dat een bedrijf meerdere opeenvolgende lending crowdfunding campagnes doet om verschillende fases van een vastgoedproject te financieren dankzij de inmiddels loyale investeerders.
Het potentieel van crowdfunding voor de vastgoedsector is dus gevarieerd en enorm, maar om het te benutten moet men weten hoe marketing werkt. Als de bewering dat crowdfunding meer een marketingoperatie is dan een financiële altijd waar is, dan is het nog meer waar voor onroerend goed, omdat de platforms in de selectiefase zeer sterk de beschikbaarheid van investeerders beoordelen, zelfs voordat de campagne wordt gelanceerd. Samen met de soliditeit van het project is dit vooral op dit gebied een belangrijk criterium. Het wordt daarom onontbeerlijk om marketing te bedrijven om interesse te wekken om in je project te investeren voordat je je presenteert aan de crowdfundingplatforms.
Door een pool van loyale investeerders op te bouwen, wordt het mogelijk om je vastgoedbedrijf herhaalbaar te maken en in staat om stijgende en dynamische rendementen te genereren, zowel voor het bedrijf als voor de investeerders zelf.
Lees meer over deze en andere vormen van kapitaalwerving, Word lid van de Facebook-groep van Turbo Crowd, het eerste crowdfundingmarketingbureau in Italië.
Heb je ondersteuning nodig bij het voorbereiden van een succesvolle crowdfundingcampagne en het zoeken naar potentiële investeerders voor je project?
Turbo Crowd kan je tijdens het hele proces begeleiden, van de organisatie van de pre-crowd tot de afsluiting van de inzameling, en effectieve en innovatieve marketingstrategieën ontwikkelen om je campagne op de best mogelijke manier te promoten.
