Le crowdfunding immobilier n'existe pas : il est plus juste de parler de crowdfunding appliqué à l'immobilier. Cette définition s'est généralisée car l'application des avantages du financement collectif en ligne au secteur de la construction a eu des résultats si remarquables sur le marché qu'il mérite son propre label et des études sectorielles dédiées. La preuve en est qu'il existe des plateformes dédiées exclusivement à ce que l'on appelle aussi le crowdfunding immobilier, qui est aujourd'hui fondamental en termes de volumes d'investissement et de nombre de campagnes.
En effet, le secteur immobilier possède intrinsèquement certaines caractéristiques qui le rendent particulièrement sensible aux opportunités offertes par le crowdfunding et adapté à cet instrument financier. Il ne faut cependant pas oublier que nous ne parlons pas d'un jeu différent avec ses propres règles : nous parlons du crowdfunding de type lending ou equity utilisé pour des projets immobiliers.
Comme pour le crowdfunding en général, pour l'immobilier en particulier les pionniers ont été les États-Unis, où les premières plateformes spécialisées sont apparues dès 2012. L'Europe, en revanche, a connu une croissance très rapide dès que le mouvement s'est accéléré.
Immobilier et crowdfunding : une combinaison efficace
Historiquement, les "briques et le mortier" ont été considérés par la plupart des gens comme l'investissement sûr par excellence, solide et à long terme, le moyen idéal de sécuriser et de capitaliser son épargne. Tout aussi solide, cependant, est la réalité : de moins en moins de personnes peuvent aujourd'hui se permettre un tel investissement, qui nécessite des ressources financières importantes. Pour cette raison, il s'agit également d'un investissement peu diversifié, un autre thème cher aux investisseurs.
D'autres obstacles sont les exigences bureaucratiques et les questions techniques qui accompagnent inévitablement toute construction, rénovation ou commercialisation d'un bien immobilier, et que tout le monde ne peut ou ne veut pas traiter. Ces aspects sont en effet à la fois chronophages et exigeants en termes de compétences.
Le couple crowdfunding-projets-biens rend l'investissement dans ce secteur accessible à tous, car l'effort économique est collectif et non plus individuel, et de petites sommes suffisent pour y participer. De plus, toute la gestion pratique et bureaucratique est laissée à l'entreprise qui propose le projet.
Ces avantages s'appliquent également du point de vue de l'entreprise elle-même : la réalisation d'un projet immobilier est très coûteuse et les recettes ne sont généralement perçues qu'après une longue période, de sorte que le crowdfunding est un moyen pratique et rapide d'obtenir des liquidités pour le démarrage des travaux et de répartir le fardeau des dépenses sans avoir à subir les délais et les conditions d'un prêt bancaire ou d'autres formes similaires de crédit traditionnel.
Dans le même temps, l'entreprise peut conserver le contrôle de la gestion et des aspects administratifs de son projet.
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Prêt immobilier ou equity crowdfunding : comment ça marche ?
Les deux types de crowdfunding dans lesquels les activités immobilières évoluent sont le prêt et l'equity.
Une société qui doit réaliser un projet immobilier et qui lance une campagne d'equity crowdfunding pour le financer vend des actions. Les investisseurs achètent des parts dans le véhicule social qui promeut le projet de construction et deviennent ainsi en partie propriétaires du bien immobilier en question. Mais ils sont presque toujours propriétaires "par personne interposée", c'est-à -dire par l'intermédiaire de la société dont ils sont devenus actionnaires ; ce n'est que dans certains cas qu'ils sont enregistrés en tant que propriétaires directs du bien.
Si la campagne d'equity crowdfunding aboutit, la société promotrice du projet doit le concrétiser, tant que la vente ou la location du bien ne génère pas de produits avec lesquels rémunérer les membres-investisseurs. Ces derniers, en plus des droits patrimoniaux, auront également des droits administratifs, établis en amont par la société : ils n'incluent généralement pas ou limitent fortement les droits de vote en assemblée, de sorte que la gestion du projet reste de la responsabilité des associés fondateurs.
Parfois, la société proposant un projet immobilier en equity crowdfunding peut être un SPV (Special Purpose Vehicle), créé spécifiquement à cette fin et destiné à la liquidation (avec exit pour les investisseurs) après réalisation.
L'entreprise qui choisit de financer un projet immobilier avec le lending crowdfunding, en revanche, recueille les ressources financières des investisseurs de la foule sous forme de prêt, et reste donc l'unique propriétaire du bien. Il devra seulement rembourser le prêt aux investisseurs, plus les intérêts convenus, dans les délais convenus.
Ce deuxième mode est certainement le préféré des entreprises italiennes et des investisseurs dans le crowdfunding immobilier, car il est plus rapide et moins exigeant.
Le coût de l'argent ainsi obtenu est plus élevé que celui d'un prêt bancaire, mais les avantages l'emportent sur cet inconvénient :
- beaucoup plus court que celui d'une banque ;
- l'implication des investisseurs qui pourrait être utile à l'avenir ;
- la visibilité.
Le crowdfunding immobilier en Italie
Le rapport 2022 de l'Observatoire du Crowdinvesting de l'École polytechnique de Milan, que nous citons souvent pour l'étendue et la précision de ses données, confirme ce qui a été dit jusqu'à présent sur le crowdfunding immobilier en Italie.
L'immobilier est un secteur décisif du crowdinvesting italien et est dominé par le lending crowdfunding, avec 20 plateformes spécialisées (6 de plus rien qu'en 2022), sans compter les généralistes qui traitent also de l'immobilier. En revanche, il existe 7 plateformes dédiées à l'equity crowdfunding.
Selon le rapport, "le crowdfunding joue un rôle boost important dans le financement de la phase de démarrage en raison de la rapidité de la levée et de l'absence de garantie". Traduit en chiffres, ce boost en 2022 excédait 127 millions d'euros levés (+38,1% par rapport à 2021). Des chiffres importants, qui ne représentent toutefois généralement qu'une partie minoritaire des énormes ressources nécessaires à la réalisation de projets immobiliers entiers : le crowdfunding ne doit pas être considéré comme la seule source de financement, car il serait difficilement suffisant et/ou durable, mais il peut être la source de liquidités initiales indispensables pour démarrer les travaux en attendant d'autres financements.
C'est pourquoi le lending crowdfunding est le favori de l'immobilier : les campagnes sont plus courtes que les campagnes d'equity et permettent donc d'obtenir des ressources plus rapidement et avec moins de bureaucratie et d'administration. Il n'est pas rare qu'une entreprise fasse plusieurs campagnes successives de lending crowdfunding pour financer les différentes phases d'un projet immobilier grâce à ses investisseurs désormais fidèles.
Le potentiel du crowdfunding pour le secteur immobilier est donc varié et vaste, mais pour l'exploiter, il faut savoir faire du marketing. Si l'affirmation selon laquelle le crowdfunding est plus une opération marketing que financière est toujours vraie, elle l'est encore plus pour l'immobilier, car les plateformes évaluent beaucoup, dans la phase de sélection, la disponibilité des investisseurs avant même que la campagne ne soit lancée. Avec la solidité du projet, c'est un critère essentiel dans ce domaine en particulier. Il devient donc indispensable de faire du marketing pour recueillir des manifestations d'intérêt à investir dans son projet déjà avant de se présenter aux plateformes de crowdfunding.
En constituant un pool d'investisseurs fidèles, il sera possible de rendre son activité immobilière reproductible et capable de générer des rendements croissants et dynamiques, tant pour l'entreprise que pour les investisseurs eux-mêmes.
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