Crowdfunding immobiliare: cos’è e come funziona

Il crowdfunding immobiliare non esiste: è più corretto parlare di crowdfunding applicato all’immobiliare. Si è diffusa questa definizione perché l’applicazione dei vantaggi del finanziamento collettivo online al settore edilizio ha avuto risultati di mercato talmente notevoli da meritare un’etichetta tutta per sé e studi di settore dedicati. Lo dimostra il fatto che esistano piattaforme dedicate esclusivamente a quello che viene definito anche real estate crowdfunding, ormai fondamentale a livello di volumi di investimento e di numero di campagne.

Il settore immobiliare, infatti, possiede per propria natura alcune caratteristiche che lo rendono particolarmente sensibile alle opportunità offerte dal crowdfunding e adatto a questo strumento finanziario. Non bisogna dimenticare, però, che non stiamo parlando di un gioco diverso con regole proprie: si tratta di crowdfunding di tipologia lending (in larghissima parte) o equity utilizzato per progetti immobiliari.

Come per il crowdfunding in generale, anche per l’ambito immobiliare nello specifico i pionieri sono stati gli USA, dove sono nate le prime piattaforme specializzate già nel 2012. L’Europa, però, una volta preso lo slancio, ha registrato una crescita rapidissima.

Real estate e crowdfunding: perché è un binomio efficace

Storicamente “il mattone” è considerato dai più l’investimento sicuro per eccellenza, solido e a lungo termine, l’ideale per mettere al sicuro e far fruttare i propri risparmi. È altrettanto solida, però, la realtà che ormai sempre meno persone possono permettersi un investimento di questo tipo, che richiede risorse economiche ingenti. Per tale motivo, si tratta anche di un investimento che consente poca diversificazione, altro tema caro agli investitori.

Ulteriori ostacoli sono gli adempimenti burocratici e le questioni tecniche che accompagnano inevitabilmente qualsiasi costruzione, ristrutturazione o commercializzazione di un immobile, di cui non tutti possono o vogliono occuparsi. Sono aspetti che richiedono, infatti, sia tempo sia competenze.

L’accoppiata crowdfunding-progetti immobiliari rende accessibile a tutti l’investimento in questo settore, perché lo sforzo economico è collettivo e non più individuale e bastano piccole cifre per partecipare. Inoltre tutta la gestione pratica e burocratica è demandata all’impresa che propone il progetto. 

Questi vantaggi valgono anche dal punto di vista dell’impresa stessa: realizzare un progetto immobiliare è molto costoso e i proventi si vedono di solito dopo molto tempo, perciò il crowdfunding risulta un modo pratico e veloce per ottenere liquidità per l’avvio dei lavori e suddividere il peso delle spese senza dover sottostare ai tempi e alle condizioni di un prestito bancario o forme simili di credito tradizionale. 

Parallelamente, l’impresa può comunque mantenere il controllo sugli aspetti gestionali e amministrativi del proprio progetto.

Lending o equity crowdfunding immobiliare: come funziona?

Le due tipologie di crowdfunding in cui si muovono le attività immobiliari sono lending ed equity. 

Un’impresa che deve realizzare un progetto immobiliare e lancia una campagna di equity crowdfunding per finanziarlo vende quote di partecipazione. Gli investitori acquistano quote del veicolo societario che promuove il progetto edilizio e diventano così in parte proprietari dell’immobile in questione. Ma quasi sempre sono proprietari “per interposta persona”, cioè attraverso l’impresa di cui sono diventati soci; solo in alcuni casi vengono registrati come proprietari diretti dell’immobile.

Se la campagna di equity crowdfunding va a buon fine, la società promotrice del progetto deve metterlo in pratica, finché dalla vendita o dall’affitto dell’immobile non deriveranno proventi con cui remunerare i soci-investitori. Questi ultimi, oltre ai diritti patrimoniali, avranno anche dei diritti amministrativi, stabiliti a monte dalla società: di solito non comprendono o limitano fortemente il diritto di voto in assemblea, in modo che la gestione del progetto rimanga di competenza dei soci fondatori.

A volte la società che propone un progetto immobiliare in equity crowdfunding può essere una SPV (Special Purpose Vehicle), creata appositamente per questo scopo e destinata alla liquidazione (con relativa exit per gli investitori) dopo la realizzazione.

L’impresa che sceglie di finanziare un progetto immobiliare con il lending crowdfunding, invece, raccoglie dagli investitori crowd risorse finanziarie in prestito, e rimane quindi unica proprietaria dell’immobile. Dovrà solo restituire agli investitori il prestito maggiorato degli interessi concordati, nei tempi concordati.

Questa seconda modalità è decisamente la preferita dalle imprese e dagli investitori italiani nel crowdfunding immobiliare, perché è più rapida e meno impegnativa.

Il costo del denaro ottenuto in questo modo è più elevato rispetto a quello di un prestito bancario, ma i vantaggi superano questo svantaggio:

• tempi molto più brevi rispetto a una banca;
• coinvolgimento di investitori che potranno tornare utili in futuro;
• visibilità.

Il crowdfunding immobiliare in Italia

Il report 2022 dell’Osservatorio Crowdinvesting del Politecnico di Milano, che citiamo spesso per l’ampiezza e l’accuratezza dei suoi dati, conferma quanto detto finora sul crowdfunding immobiliare in Italia. 

Il real estate è un settore determinante del crowdinvesting italiano ed è dominato dal lending crowdfunding, con 20 piattaforme specializzate (6 in più solo nel 2022), senza contare quelle generaliste che si occupano anche di immobiliare. 7 sono invece le piattaforme di equity crowdfunding dedicate. 

Secondo il report, “il crowdfunding ha un importante ruolo di boost nel finanziamento iniziale grazie alla rapidità di raccolta e all’assenza di garanzie reali”. Tradotto in numeri, questo boost nel 2022 ha superato i 127 milioni di euro raccolti (+38,1% sul 2021). Numeri importanti, che però costituiscono di solito solo una parte minoritaria delle enormi risorse necessarie per realizzare gli interi progetti immobiliari: il crowdfunding non va considerato come l’unica fonte di finanziamento, perché difficilmente risulterebbe sufficiente e/o sostenibile, ma può essere la fonte dell’indispensabile liquidità iniziale per far partire i lavori nell’attesa di altri finanziamenti.

Per questo motivo il lending crowdfunding è il prediletto dall’immobiliare: le campagne sono più brevi rispetto a quelle equity e permettono quindi di ottenere le risorse più rapidamente e con meno vincoli burocratici e amministrativi. Non è raro che una società faccia più campagne di lending crowdfunding successive per finanziare diverse fasi di un progetto immobiliare grazie agli investitori ormai fidelizzati.

Le potenzialità del crowdfunding per il settore immobiliare sono dunque varie e vaste, ma per poterle sfruttare bisogna saper fare marketing. Se l’affermazione che il crowdfunding sia un’operazione di marketing più che un’operazione finanziaria è sempre vera, per il real estate lo è ancora di più, perché le piattaforme valutano moltissimo, in fase di selezione, la disponibilità di investitori già prima del lancio della campagna. Insieme alla solidità del progetto, è un criterio fondamentale in questo ambito in particolare. Diventa quindi indispensabile fare marketing per raccogliere manifestazioni di interesse all’investimento nel proprio progetto già prima di presentarsi alle piattaforme di crowdfunding.

Costruendo un pool di investitori fidelizzati, sarà possibile rendere il proprio business immobiliare ripetibile e in grado di generare rendimenti sempre maggiori e dinamici, sia per l’impresa, sia per gli investitori stessi.

Per saperne di più su questa e le altre tipologie di raccolta di capitale, iscriviti al gruppo Facebook di Turbo Crowd, prima agenzia marketing per il crowdfunding in Italia.